Обследование аварийных, ветхих и физически изношенных зданий

Аварийные и ветхие здания представляют собой повышенную опасность для людей и окружающей застройки. Их обследование необходимо для определения технического состояния конструкций, уровня физического износа и пригодности к дальнейшей эксплуатации. В Ростовской области, где до сих пор эксплуатируются дома дореволюционного и советского фонда, такие обследования проводятся в рамках программ расселения, капитального ремонта, реконструкции и в случае угрозы обрушения.

Цель обследования аварийных и ветхих зданий

Обследование проводится для принятия решений о дальнейшем использовании здания: восстановление, реконструкция, капитальный ремонт, ограничение эксплуатации или полное расселение с последующим сносом. На основе обследования формируется техническое заключение, имеющее юридическую силу и применимое в суде, жилинспекции или межведомственной комиссии по признанию дома аварийным.

• Определение степени физического износа и текущего состояния конструкций;
• Выявление аварийных участков, представляющих угрозу для жильцов и третьих лиц;
• Рекомендации по усилению, ремонту или демонтажу несущих элементов;
• Подтверждение технической непригодности для эксплуатации или проживания;
• Формирование оснований для признания здания аварийным и включения в программу расселения.

Какие здания подлежат обследованию

Обследованию подлежат как жилые многоквартирные дома, так и общественные, производственные и вспомогательные здания, эксплуатируемые с превышением нормативного срока службы или с признаками разрушений. Особое внимание уделяется объектам, расположенным в зонах подтопления, на просадочных грунтах или с признаками самовольных вмешательств в несущие конструкции.

• Кирпичные и панельные дома с трещинами, разрушением швов, прогибами плит перекрытий;
• Дома с деревянными перекрытиями и кровлями, подверженные биоповреждениям;
• Здания с подвалами и цокольными этажами, поражёнными влагой и грибком;
• Конструкции с признаками осадки, кренов, деформаций и межпанельных разрывов;
• Здания, пострадавшие от пожаров, подтоплений, взрывов.

Пример: обследование двухэтажного дома в Таганроге

Жители двухэтажного кирпичного дома 1954 года постройки обратились в администрацию с жалобой на угрозу обрушения. В ходе обследования установлено: фундамент подмыт, стены имеют сквозные трещины, перекрытия провисли более допустимого уровня, кровля разрушена. По результатам обследования составлено заключение, подтверждающее аварийное состояние. Здание признано непригодным для проживания, включено в программу расселения. Заключение эксперта использовано в межведомственной комиссии и в суде по ускорению процесса отселения жильцов.

Нормативные документы и методы оценки

Обследование выполняется в соответствии с действующими нормами технической диагностики, а оценка физического износа проводится по методикам Минстроя и региональных жилищных программ. Используются визуальные, инструментальные и расчётные методы, в том числе измерение трещин, проверка прочности материалов, лазерная нивелировка, определение влажности и устойчивости конструкций.

• ГОСТ 31937-2011 — обследование зданий и сооружений;
• СП 13-102-2003 — обследование несущих конструкций;
• Методика оценки физического износа для целей капремонта и сноса;
• Методические рекомендации по признанию жилья аварийным (приказ Минстроя);
• Жилищный кодекс РФ, Постановление №47 — основания для признания дома непригодным.

Особенности в Ростовской области

В городах области (Ростов, Таганрог, Шахты, Азов) до сих пор эксплуатируются сотни зданий с износом более 70%, часто без капитального ремонта. В таких домах распространены скрытые разрушения деревянных перекрытий, биоповреждения конструкций, разрушение межпанельных стыков и деформации фундаментов. Обследование даёт возможность объективно оценить риски, подготовить обоснование для программ ремонта, усиления или расселения.