Обследование зданий и сооружений

Техническое обследование зданий и сооружений — это комплекс инженерных мероприятий, направленных на определение фактического состояния конструкций, выявление дефектов, причин их возникновения и оценку пригодности объекта к дальнейшей эксплуатации. В Ростовской области, где активно ведётся как новое строительство, так и реконструкция и капремонт зданий старого фонда, такие обследования востребованы при решении вопросов безопасности, проектировании, сдаче объектов и судебных разбирательствах.

Когда требуется техническое обследование

Обследование проводится на всех стадиях жизненного цикла объекта: до начала проектирования реконструкции, перед ремонтом, при вводе в эксплуатацию, в рамках судебной экспертизы или при продаже объекта. Главная задача — получить объективную инженерную картину текущего состояния строительных конструкций и спрогнозировать возможные риски эксплуатации.

• Подготовка к реконструкции или капитальному ремонту здания;
• Обоснование пригодности объекта к эксплуатации или продлению срока службы;
• Выявление причин аварий, трещин, деформаций и других дефектов;
• Оформление технического заключения для согласования переустройства или перепланировки;
• Документальная фиксация состояния для суда, страховой или при разделе имущества.

Что включает в себя обследование

Обследование выполняется в несколько этапов: анализ проектной и технической документации, визуальный и инструментальный осмотр, выявление дефектов, проведение необходимых расчётов и оформление технического заключения. По результатам эксперт определяет степень физического износа, остаточную несущую способность и необходимость усиления или ремонта.

• Анализ документации — проекты, техпаспорт, акты, фотоархив;
• Осмотр конструкций — фундаменты, стены, перекрытия, кровля, лестницы, узлы сопряжения;
• Выявление дефектов — трещины, коррозия, отклонения, деформации;
• Приборные измерения — прочность бетона, влажность, прогибы, уклоны, толщина защитного слоя;
• Расчёты и сравнение с нормативами — несущая способность, допустимые отклонения;
• Составление заключения — с рекомендациями по ремонту, усилению или ограничению эксплуатации.

Пример: обследование кирпичного здания перед реконструкцией

В Ростове-на-Дону планировалась реконструкция здания 1958 года постройки под офисное помещение. Обследование выявило существенные отклонения от вертикали стен, деформации оконных проёмов и локальные повреждения межэтажных перекрытий. Также была зафиксирована высокая степень увлажнения фундамента. По результатам экспертизы выдано заключение с рекомендациями по усилению конструкций и гидроизоляции фундамента. Проект реконструкции был адаптирован с учётом этих данных, что позволило избежать аварийных ситуаций и согласовать реконструкцию с надзорными органами.

Нормативная база обследований

Обследование выполняется в соответствии с нормативными документами, регламентирующими методы оценки, критерии износа и технического состояния конструкций. Заключение имеет юридическую силу при условии соблюдения требований ГОСТ и СП, а также оформления в установленной форме.

• ГОСТ 31937-2011 — «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга»;
• СП 13-102-2003 — «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»;
• СП 255.1325800.2016 — обследование оснований и фундаментов;
• СП 28.13330 — защита от коррозии и биопоражений.

Особенности обследований в Ростовской области

Климатические условия региона (перепады температур, высокая влажность, ветровые нагрузки) и особенности застройки (наличие старого жилого фонда, самовольных реконструкций, перепланировок) обуславливают специфический характер дефектов: трещины в несущих стенах, коррозию металла, усадку кирпичных кладок, разрушение защитного слоя бетона. Экспертиза помогает зафиксировать эти нарушения и принять меры до наступления аварийного состояния.